O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga imóveis?
A Reforma Tributária trará um novo imposto único, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que começará a ser cobrado a partir de 2027. No entanto, a incidência sobre aluguéis terá regras específicas. Em 2026, haverá um período de testes, com a plataforma de pagamento sendo lançada e empresas já demonstrando o valor do tributo nas notas fiscais, mas sem cobrança efetiva para pessoas físicas.
A cobrança do novo imposto sobre aluguéis será aplicável a pessoas físicas que possuam quatro ou mais imóveis alugados e que recebam, somados, mais de R$ 20 mil por mês (equivalente a R$ 240 mil anuais). Aqueles que possuem menos de quatro imóveis ou que, mesmo tendo mais, não atinjam o limite de faturamento, não serão impactados diretamente por esta nova cobrança.
O IVA é composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá PIS, Cofins e IPI, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que sucederá ICMS e ISS. A alíquota padrão do IVA em 2027 será de 1%, mas para aluguéis, haverá um redutor de 70% por se tratar de serviço essencial, resultando em uma alíquota efetiva de 0,3% naquele ano. Além disso, existe um “redutor social” de R$ 600 por imóvel, que diminui a base de cálculo do imposto.
Aluguéis de temporada terão tratamento diferenciado?
Sim, os imóveis dedicados a aluguéis de temporada terão regras ligeiramente diferentes. A cobrança do novo imposto também se aplica a quem tem quatro ou mais imóveis e fatura acima de R$ 20 mil mensais. No entanto, os descontos são menores: não haverá o redutor social, e o desconto na alíquota será de 40% (em vez de 70%), elevando a alíquota efetiva para 0,6% em 2027. Ao final da transição, em 2033, a alíquota para aluguéis de temporada pode chegar a cerca de 16%.
Quais despesas podem ser abatidas do imposto?
Será possível abater custos essenciais para a manutenção do imóvel. Despesas como IPTU, condomínio, manutenções, reformas e investimentos poderão ser incluídas na base de cálculo para reduzir o valor a ser pago de imposto. A justificativa será ligada à necessidade de manter o imóvel em condições de subsistência e locação.
Como o Imposto de Renda (IR) se encaixa nesse cenário?
A apuração do Imposto de Renda (IR) é independente do novo IVA e segue a sistemática atual. Para quem aluga imóveis e é pessoa física, o recolhimento é feito via Carnê-Leão. A partir de 2026, haverá isenção de IR para quem ganha até R$ 5 mil por mês com aluguéis, com uma redução gradual para quem fatura até R$ 7.350. É importante notar que essa isenção considera a soma de todos os rendimentos do contribuinte.
Para compensar a isenção para rendas mais baixas, foi criada uma nova alíquota mínima de IR para contribuintes de altíssima renda (acima de R$ 600 mil anuais). Essa alíquota mínima varia de 2,5% a 10%, dependendo do faturamento. O IR sobre aluguéis recebido via Carnê-Leão será somado aos outros rendimentos para verificar se o recolhimento mínimo está sendo cumprido.
